Экономический обзор

Доходный подход к оценке недвижимости

недвижимость имущество доходный собственность

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 2. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: - качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении: - инвестиционной стоимости,

поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

рыночной стоимости.

В

рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

Задача

Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью 750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая техническими сооружениями) - 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью 5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи - 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома - 50 тыс. руб.

Решение:

Для решения данной задачи необходимо определить размер прибыли, которую получит застройщик после реализации участков, для этого исходные и расчетные данные оформим в таблице 1.

Таблица 1-Исходные и расчетные данные о возможных улучшениях земельного участка

Немного больше об экономике сегодня

Интеллектуальная рента как фактор развития инновационной экономики
Экономическое и общественное развитие на современном этапе характеризуется тем, что информация, знания, научные достижения, инновации выходят на первый план. Если ранее ренту рассматривали применительно к природным ресурсам, то теперь многие исследователи склоняются к выделению в экономической структуре рентных и ...

Институты и дефекты экономической политики
В современных условиях в России совокупность институтов и институциональные отношения образуют институциональную основу экономической системы общества. Институты рыночной экономики обеспечивают механизмы, с помощью которых достигаются окончательные результаты во взаимодействиях людей. Институты рыночной экон ...