Экономический обзор

Направления совершенствования рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Данное нововведение Гражданского кодекса Республики Беларусь можно считать прорывом для рынка незавершенного строительства, особенно принадлежащего предприятиям и организациям. На 1.01.2010 г. по данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь в Беларуси было свыше 15,5 тыс. объектов, находящихся в незавершенном. Поэтому изменения в Гражданском кодексе Республики Беларусь расширяют возможности залога не замороженной незарегистрированной строящейся недвижимости, а следовательно, расширяют возможности банков по кредитованию и увеличивают для заемщиков доступность кредитов [3, с. 25].

Данное нововведение Гражданского кодекса (ГК) Республики Беларусь является важным и для кредитования жилищного строительства граждан. Теперь строящееся жилье можно взять в ипотеку, оформив договор в простой письменной форме, что также расширяет доступность кредитов гражданам (до этого часто строящееся жилье принималось в залог как права на долевое участие в строительстве). При этом законодательство не запрещает брать строящееся жилье в залог по любым потребительским кредитам, а не только по кредитам на финансирование недвижимости. Хотя банки неохотно идут на кредитование под залог строящегося жилья, если сумма кредита не идет на завершение строительства жилья. Такое кредитование сопряжено с большими рисками, так как у банка нет гарантий того, что недостроенное жилье будет достроено.

Безусловно, классическая ипотека невозможна без разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая недвижимость. В силу п. 3 ст. 321 ГК Республики Беларусь ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Теоретически данное положение является абсолютно правильным. Однако практически в условиях ныне действующего земельного законодательства неосуществимо.

Дело в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая не находится у собственника здания и сооружения в собственности или в аренде. Основная форма земельных отношений в этих случаях - право постоянного пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе. Поэтому нынешняя судебная и регистрационная практика взяла на себя смелость не буквально истолковать указанное правило ГК (иначе любая ипотека зданий и сооружений была бы невозможна), а более узко - ипотека здания и сооружения сопровождается ипотекой земли или права аренды только тогда, когда земля, где находятся здание и сооружение, принадлежит собственнику здания или сооружения на праве собственности или аренды. Если же земля в постоянном пользовании - то никакой ипотеки земли не требуется.

Проект нового Кодекса о земле стремится устранить это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к двум основным - праву собственности на землю и праву аренды, которые можно будет продавать, передавать в залог и т.д. Тогда и таких вопросов с ипотекой не будет. Следует надеяться на быстрое проведение такой земельной реформы.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Немного больше об экономике сегодня

Институты и дефекты экономической политики
В современных условиях в России совокупность институтов и институциональные отношения образуют институциональную основу экономической системы общества. Институты рыночной экономики обеспечивают механизмы, с помощью которых достигаются окончательные результаты во взаимодействиях людей. Институты рыночной экон ...

Инфляция и уровень жизни населения в условиях формирования рыночной экономики
Формирование рыночной экономики вызывает ряд объективных противоречий, обусловленных особенностями трансформации экономической системы, что сопровождается динамизмом процессов инфляции и падением уровня жизни населения. В этой связи одним из приоритетных направлений является исследование вопросов их взаимосвязи ...